ABC Kredytu hipotecznego – wycena.

Wysokość udzielonego kredytu hipotecznego jak i jego warunki są zależne od wielu czynników.

Jednym z kluczowych jest wycena nieruchomości, która bezpośrednio przełoży się na kwotę maksymalną o jaką może wnioskować kredytobiorca oraz wpłynie na warunki finansowe jakie zaproponuje nam bank.

Proces weryfikacji składa się z wielu czynników. Jednym z nich jest ocena finansowa wnioskodawców i ich historia kredytowa. Banki zazwyczaj zaczynają od sprawdzenia tych kryteriów. Następnym krokiem jest dokładna analiza samej nieruchomości pod względem prawnym oraz jej wycena.
Banki muszą po prostu wiedzieć, czy zabezpieczenie kredytu ma odpowiednią wartość rynkową i czy cena płacona przez nabywcę jest realna.
W tym celu niezbędne będzie oszacowanie nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, który określi wartość na podstawie stanu technicznego, położenia, przyszłych inwestycji mających wpływ na wzrost czy spadek ceny itp. Niezbędne będzie także porównanie do innych cen podobnych nieruchomości na danym terenie.

Najczęstszą formą wyceny będzie operat szacunkowy.

Większość banków na rynku (Alior Bank, BNP, BOŚ, ING, Millennium, Bank Pocztowy) honoruje operaty dostarczone od niezależnego rzeczoznawcy majątkowego, którego znajdziemy i opłacimy sami. Niektóre banki z góry narzucą nam warunki wyceny jak i wyślą do sporządzenia wyceny wybrane przez siebie firmy lub dokonają jej we własnym zakresie.

Należy pamiętać, iż operat szacunkowy ododzwierciedlać jak najlepiej wartość nieruchomości, a możliwości jej zawyżenia lub zaniżenia są niewielkie.

Może się jednak zdarzyć, iż wartość nieruchomości zdecydowanie przewyższa cenę transakcyjną między kupującym i sprzedającym. Banki w zdecydowanej wartości i tak oprą się na wartości z operatu, ale dla kredytobiorcy niesie to wiele korzyści ponieważ może to wpłynąć bezpośrednio na marże kredytu oraz pozwolić na skredytowanie kosztów początkowych (prowizja, ubezpieczenia). Jeśli okaże się z kolei, iż wycena będzie niższa niż cena transakcyjna lub zakładane koszty inwestycji (budowa, remont) to bank może nie przystąpić do takiej transakcji bądź zażądać od wnioskodawców wyższego wkładu własnego, który zniweluje różnicę.

Na koniec trzeba dodać, iż opłata za wycenę zawsze leży po stronie klienta. Wiele banków zażąda już operatu po pierwszej ocenie finansowej, która nie jest równoznaczna z przyznaniem kredytu (zawsze istnieje ryzyko decyzji negatywnej). Niektóre podmioty pobierają opłatę dopiero przy podpisywaniu umowy kredytowej (np. PKO, Santander, mBank).